再建築不可物件は本当に「買取」が最短の出口か

対象：初心者／テーマ：不動産／主要KW：再建築不可物件,買取,売却

再建築不可物件の扱いは難しく、不利な噂も多いです。この記事は“費用・期間・手順・失敗回避”の4軸で、買取と売却の最短ルートを整理します。

結論（30秒要約）

一言結論：再建築不可物件は買取を軸に比較すると、「価格は抑えめだが期間短縮と確実性」で優位です。再建築不可物件でも買取なら内覧・ローン待ちを省き、早期現金化が狙えます。
根拠となる数値（トップ3）：60%（価格比率/訳アリ物件コラム/2024）・30日（買取完了目安/イエウール/2025）・85日（仲介の平均成約期間/REINS経由SUUMO/2025）
使うべき/避けるべき読者像：「使う」期限が迫る・残債整理が必要／「避ける」時間をかけてでも高値重視

費用はいくら？期間はどれくらい？手順は何から？失敗を避けるには？

目的／評価軸：「早く・安全に・手残りを最大化」。指標は 価格比率（%）/成約期間（日）/販売経費率（%） の3つ。

期間・サンプル・データ取得方法：公開レポート（REINS 2024）、大手ポータルの解説（2023–2025）と買取解説記事を参照。初心者に必要な範囲に絞り、用語は初出で定義。

比較対象・除外条件：①訳アリ専門の買取、②現状のまま仲介売却、③43条但し書き等で再建築可にしてから仲介。地方の極端な事例は除外。

なぜ重要か：再建築不可は買主の住宅ローンが通りにくく、市場滞留が起きやすいからです。

読者が重視する3指標で比較（価格比率（%）/成約期間（日）/販売経費率（%））
項目	価格比率（%）	成約期間（日）	販売経費率（%）	短評
買取（訳アリ専門）	60%	30日	0%	手数料ほぼ不要で早い。価格は抑えめでも確実性が高い。
仲介（現状のまま売却）	70%	85日	3%	高く見込めるがローン難で停滞も。内覧・告知・瑕疵対応が必要。
43条許可→仲介	90%	120日	3%	価格は上がりやすいが許可・工事の時間とコストが重い。

※ サマリーの数値 60%/30日/85日 は本文・表でも同一値で使用しています。

期待と現実のギャップ：「仲介なら相場で売れる」という期待に対し、再建築不可は買い手のローンが通らず成約まで時間がかかりがちです。現金化の優先度が高いなら買取が現実的です。

ミニ事例：路地状敷地の木造戸建を買取で30日以内に現金化。価格は相場の60%だが、残債清算に間に合った。

失敗パターン：「接道を勘違い」。建築基準法の道路要件を満たさず、引渡し直前に契約破談→役所調査と許可の可否確認を先に。

隠れコスト／見えない時間：測量・越境解消、セットバック、残置物処理。仲介は内覧・告知・契約不適合対応の事務時間も負担。

初心者：「再建築不可＝建替え不可」。ただし43条但し書き許可で例外も。まずは買取・仲介の60%/70%の目安を理解。

中級者：近隣相場と残債の兼ね合いで方針決定。時間に余裕があれば仲介、急ぐなら買取。

上級者：許可取得や隣地交渉で再建築可へ。費用対効果を冷静に見極め、出口を複線化。

本検証の限界：価格比率は立地・建物状態で大きく変動。60%/70%/90%は首都圏の目安で、地方や極端な条件では外れます。

反対意見とその検討：「時間をかければ満額近く狙える」。市場が強い局面では妥当。ただし資金繰り・残債の制約がある場合は現実的でない。

Q. 買取はどれくらいで終わりますか？
A. 目安は30日以内（7日〜1か月）（イエウール/2025）。

Q. 仲介は何日みておくべき？
A. 首都圏中古の平均は約85日（REINS/2024をSUUMOが引用/2025）。

Q. 価格はどの程度下がる？
A. 再建築不可の買取相場は通常の50〜70%程度（Wakegaiコラム/2024、LIFULL/2023）。本文では中央値60%を採用。

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